Résumé
Les investisseurs sont confrontés à l'obligation de prendre explicitement en compte de nouveaux facteurs dans leurs décisions : les facteurs dits de développement durable (« ESG »). Désormais, la prise en compte de ces facteurs passe par leur valorisation. Cependant, la circularité des processus d'évaluation actuels tend à empêcher la prise en compte de ces facteurs dans les valeurs financières traditionnelles. RQR a donc développé un système de valorisation qui permet aux investisseurs de long terme de résoudre ce problème, grâce à une valeur basée sur les préférences durables du marché : la Sustainable Market Value.
Évaluation de l'impact des dépenses d'investissement sur la valeur
L'évaluation de l'impact des dépenses d'investissement sur la valeur a toujours été un défi pour les investisseurs et les évaluateurs :
- quelles sont les dépenses qui créent de la valeur, par opposition à celles qui permettent simplement de maintenir la valeur ?
- quelle valeur créent-elles au-delà des coûts ?
Ce défi est d'autant plus aigu que les investisseurs se sont récemment engagés à intensifier les investissements « ESG », qui correspondent à des facteurs qui n'étaient pas traditionnellement pris en compte dans les valorisations.
Désormais, si les dépenses d'investissement ne sont pas correctement évaluées, cela a au moins les conséquences suivantes pour les investisseurs :
- ils sont difficiles à justifier devant les comités d'investissement en raison du manque de preuves objectives
- ils ne sont pas pleinement pris en compte dans les valeurs liquidatives déclarées, ce qui pénalise les rendements relatifs des gestionnaires d'actifs actifs et compromet leur capacité à être récompensés financièrement.
Pour résoudre ces problèmes, RQR a développé un double système d'évaluation basé sur les données qui :
- permet une évaluation objective des dépenses d'investissement, y compris pour les facteurs qui ne sont pas (ou pas entièrement) évalués aujourd'hui
- facilite la communication avec les évaluateurs afin de maximiser la prise en compte de la création de valeur dans NAV.
Le système d'évaluation RQR
Le système d'évaluation RQR permet d'estimer à la fois la valeur de marché au comptant pour un niveau de qualité donné et la valeur de marché durable. Il permet aux investisseurs de positionner la valeur spécifique de leur profil de risque en fonction de leur horizon de placement, entre la valeur au comptant et la valeur durable.
Ce système permet également de :
- Adoptez une vision à long terme de la valeur
- Faites des compromis en fonction de la position relative de la valeur de marché au comptant par rapport à la valeur de marché durable.
Valeur de marché durable et valeur de marché au comptant
Ce système d'évaluation basé sur les données évalue objectivement deux types de valeurs :
- valeur de marché au comptant
- valeur de marché durable
D'une part, la valeur de marché au comptant est un type de valeur qui cherche simplement à estimer un prix reflétant les mécanismes du marché prévalant juste avant la date d'évaluation. Le système d'évaluation RQR, basé sur une analyse multifactorielle, renforce le pouvoir discriminatoire des évaluations en permettant de refléter une plus grande variété de facteurs (au-delà de la localisation), à condition qu'ils soient déjà intégrés aux prix du marché.
Le problème des pratiques d'évaluation actuelles est qu'elles sont basées uniquement sur la valeur de marché au comptant, et que la détermination de la valeur de marché au comptant obéit à un processus circulaire qui ne favorise pas l'intégration de facteurs supplémentaires dans les valeurs.
Circularité de la valeur de marché au comptant et mécanisme de fixation des prix
Circularité de la valeur de marché au comptant : les valeurs à la date t sont évaluées sur la base des prix d'actifs comparables à t-1. Par définition, il est peu probable qu'un nouveau facteur (non reflété dans le prix à t-1) soit évalué à t, etc. C'est ainsi que les situations de « mauvaise évaluation » se perpétuent.
Par conséquent, les valeurs de marché au comptant ne suffisent généralement pas à elles seules à évaluer les investissements ESG.
D'autre part, la valeur de marché durable est une valeur qui reflète les préférences durables sous-jacentes ou implicites des acteurs du marché. Pour découvrir ces préférences, il faut sonder des milliers d'acteurs du marché (occupants, investisseurs, etc.). Ces préférences, qui restent implicites en raison de l'inefficacité du marché et du manque de transparence, sont révélées par la notation Sustainable Market Value du RQR.
Une valeur de marché durable permet aux investisseurs d'évaluer la valeur potentielle des dépenses d'investissement même si elles ne sont pas cotées aujourd'hui, à condition que ces dépenses d'investissement aient un impact sur des facteurs « précieux », c'est-à-dire considérés comme importants par les acteurs du marché.
Sortir de la circularité du marché au comptant grâce à une valeur de marché durable
La valeur durable permet aux investisseurs d'échapper à la vision à court terme imposée par les prix et les valeurs au comptant. Il porte à la connaissance des investisseurs, de manière objective et quantifiée, une valeur monétaire potentielle, c'est-à-dire susceptible d'être réalisée à long terme (réversion). Cela permet aux investisseurs de parier sur la valeur.
Cas d'utilisation de l'évaluation des investissements ESG
Prenons à titre d'illustration le scénario suivant.
Le propriétaire d'un immeuble de bureaux à locations multiples situé en région parisienne prévoit d'améliorer son efficacité énergétique pour atteindre la trajectoire d'intensité énergétique de 2 °C du CRREM d'ici 2030. Nous partons du principe que cette amélioration n'est pas prise en compte sur le marché du leasing.
État initial et programme CAPEX
Localisation Région parisienne Immeuble de bureaux multilocatif Surface totale 14 500 Surface locative (m²) 11 600 ERV spot avant travaux (€/m².an) 500 CAPEX (€) 3 000 000
À la suite de la mise en œuvre du programme, l'intensité énergétique est presque divisée par un facteur 2. Le remboursement de l'augmentation du bénéfice net résultant des économies d'énergie est beaucoup trop long pour justifier l'investissement.
Impact et période de retour sur investissement
Consommation d'énergie avant travaux (kwh/m².an) 290Consommation d'énergie après travaux (kwh/m².an) 150Prix de l'énergie (€/kwh) 0,174Économies d'énergie totales (€/an) 353 220 Part du propriétaire de l'actif dans les économies d'énergie totales 35 322 Remboursement (années) 85
Du point de vue de la valeur du capital, le multiple de l'augmentation de la valeur d'évaluation par rapport aux coûts est inférieur à 1 fois. Par conséquent, l'investissement doit être rejeté.
Rendement du capital en supposant la valeur de marché au comptant
Taux de capitalisation boursière 4,0 % Valeur d'évaluation Augmentation de capital 883 050 Gain de valeur d'évaluation/CAPEX0,3 X
Désormais, la valeur de marché durable devrait augmenter de 30 euros par mètre carré (jusqu'à 530 €/m2.an), grâce à ces améliorations. Capitalisée avec un taux de capitalisation qui reflète la prime de risque résultant du risque supplémentaire pris en relation avec le pari sur la réversion, l'augmentation de valeur durable potentielle se traduit par un multiple d'investissement de près de 3 fois.
Rendement du capital en supposant une valeur de marché durable
Prime de risque de réversion (pb) 100 Gain de valeur du capital durable 8 700 000 Gain de valeur durable/CAPEX2,9 X
Par conséquent, en supposant un retour à une valeur de marché durable pendant la période de détention, l'investissement peut être considéré comme potentiellement attractif.
Comment ce système contribuera-t-il au retour des prix à une valeur de marché durable ?
Le concept de valeur de marché durable a des points communs avec le concept de valeur fondamentale du marché des actions, sur la base duquel les investisseurs effectuent des arbitrages, également appelés stratégies long/short. L'hypothèse qui sous-tend ces stratégies est que les prix reviendront à leur valeur fondamentale au fil du temps, car les acteurs du marché recherchent les inefficiences.
Compromis basés sur la valeur de marché au comptant par rapport à la valeur de marché durable
AR est l'abréviation de Adhesion Rate. Il s'agit du ratio qui représente la position de la valeur spécifique à l'investisseur entre la valeur de marché au comptant et la valeur de marché durable. Lorsque le ratio est égal à 1, cela signifie que la valeur retenue est égale à une valeur durable et que l'ampleur de la mise est maximale. À l'inverse, lorsque AR est égal à 0 %, cela signifie que la valeur retenue est égale à la valeur de marché au comptant.
Les investisseurs peuvent utiliser une valeur de marché durable lorsqu'ils prennent des décisions d'investissement, car ils peuvent faire des paris, ce que les évaluateurs (en tant qu'observateurs des prix) ne sont pas autorisés à faire.
Ces paris seront moins risqués pour les investisseurs à long terme car, plus l'horizon de placement est long, plus il est probable que le cours revienne à une valeur durable pendant leur période de détention. Un fonds de pension, par exemple, dont la période de détention est très longue aura une forte probabilité de retour à une valeur de marché durable pendant la période de détention. Ce n'est pas le cas pour les investisseurs à court terme, qui prennent un risque accru s'ils valorisent des investissements trop près d'une valeur de marché durable. À l'extrême, les investisseurs opportunistes peuvent même être satisfaits de la valeur de marché au comptant.
C'est pourquoi l'une des principales caractéristiques du système d'évaluation RQR est qu'il permet aux investisseurs de calibrer la position de la valeur spécifique à l'investisseur entre la valeur de marché au comptant et la valeur de marché durable.
Conclusion
Le système d'évaluation RQR, combinant une valeur de marché au comptant et une valeur de marché durable, permettra aux investisseurs de :
- Valoriser les investissements ESG d'une manière cohérente avec leur profil de risque
- Améliorer leur communication avec les évaluateurs au sujet de la création de valeur et générer une surperformance de gestion active
- Identifiez les opportunités de mauvaise évaluation liées aux acquisitions et aux actifs détenus et tirez des bénéfices d'arbitrage.
Au niveau du marché, la valeur de marché durable est un mécanisme fondamental de découverte de valeur. Il permet d'échapper à la logique circulaire du mécanisme de tarification actuel et d'intégrer des facteurs de valeur durables dans la valeur, à condition qu'ils soient jugés importants par les acteurs du marché.
La crédibilité d'une valeur de marché durable est étayée par la rigueur scientifique et l'indépendance de l'organisation qui évalue les préférences sous-jacentes des acteurs du marché. En offrant des opportunités d'arbitrage et des incitations positives aux projets de création de valeur durable, un tel système contribuera à affecter plus efficacement l'argent à la réalisation d'objectifs collectifs en matière d'économie, de société et d'environnement.
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