La nouvelle réglementation européenne introduisant le concept de valeur durable (voir ci-dessous) pour l'immobilier dans le contexte du financement bancaire a fait sensation auprès des évaluateurs immobiliers.
Pour ma part, je me réjouis de cette initiative. Depuis plusieurs années, je préconise de repenser la valeur et d'introduire ce concept pour les raisons suivantes :
- 1. Il a été scientifiquement établi que les pratiques standard pour déterminer la valeur de marché établissent et perpétuent un décalage entre la valeur financière et le jugement de valeur du marché quant à la qualité des actifs sous-jacents.
- 2. Les prix ne sont donc pas en mesure d'orienter les flux de capitaux vers des investissements qui sont collectivement souhaités sur le long terme. Cette situation est devenue intenable pour les gestionnaires d'actifs, qui sont désormais pris entre la maximisation des profits et l'accélération des investissements ESG.
- 3. Il est donc impératif d'introduire une nouvelle valeur qui permette de valoriser le long terme et de quantifier les risques de perte en capital liés aux biais à court terme de la valeur de marché standard.
Aujourd'hui, RQR est la seule plateforme indépendante capable de proposer des outils pour la détermination objective des valeurs de marché et durables.
La valeur que nous déterminons est durable car :
- il est le résultat d'une véritable approche de développement durable, intégrant les préférences collectives durables en ce qui concerne les dimensions économiques, sociales et environnementales
- ces préférences durables sont chimiquement pures car elles sont scientifiquement révélées par des enquêtes, en dehors de tout contexte transactionnel.
Points clés de la nouvelle réglementation :
- L'objectif est de renforcer les exigences de fonds propres des banques
- Mise en œuvre : 1er janvier 2025
- La valeur de marché telle que définie par les normes européennes d'évaluation (EVS) ne sera plus utilisée pour les évaluations dans un contexte bancaire
- Introduit un nouveau concept de valeur, qui devra être estimée à l'aide de critères d'évaluation prudents
- L'estimation devra être ajustée pour tenir compte de la probabilité que le prix actuel du marché soit nettement supérieur à la valeur durable de la propriété jusqu'à l'échéance du prêt
- L'ajustement doit être déterminé par une entité indépendante
